CONSTRUCCIÓN OBRA NUEVA

El proceso de construcción de su vivienda debe ser un momento ilusionante que en ningún caso se convierta en una pesadilla. Por ello a continuación le describimos nuestra dinámica de trabajo en el caso de que se esté planteando auto promover su vivienda.

Una vez adquirida la parcela, el siguiente paso es elegir al arquitecto que va a realizar el diseño y el proyecto técnico de su vivienda. Es importante que le facilite todos los datos de partida de que disponga, así como que le transmita de forma clara cuáles son sus necesidades espaciales y sus preferencias estéticas. 

No todos los arquitectos trabajan de la misma manera. En Estudio TM mantenemos varias reuniones con el cliente, y realizamos todos los estudios previos necesarios hasta encontrar la solución técnica y formal más adecuada para cada caso. Nos interesamos por la forma en que usted va a “vivir” su casa, realizando diseños personalizados para cada persona o familia, que se puedan adaptar a lo largo del tiempo, y teniendo siempre en cuenta que un buen diseño puede reducir los costes de construcción y los plazos de ejecución de la edificación. Elaboramos infografías de su vivienda, para que usted pueda visualizar el aspecto final de la misma en este momento del proceso.

El proyecto técnico se puede redactar en dos fases, Proyecto Básico, que comprende los documentos necesarios para la definición espacial de la edificación, con el que se puede solicitar la Licencia de obras, y Proyecto de Ejecución, que desarrolla todos los documentos necesarios para la ejecución de la obra (cálculo de estructuras, instalaciones, detalles constructivos, definición de materiales, etc.) También se puede redactar de forma conjunta un Proyecto Básico y de Ejecución; nosotros le aconsejamos cuál es la opción más adecuada en su caso, según la urgencia de sus plazos. No nos ajustamos a los contenidos mínimos que debe tener cada documento, sino que elaboramos cuanta documentación sea necesaria para la completa definición de la edificación proyectada, a fin de evitar futuros problemas en la obra.

Una vez redactado el proyecto, hay que presentarlo en el Ayuntamiento para solicitar la correspondiente Licencia de obras. El plazo de obtención de la misma es muy variable;  dependiendo del Ayuntamiento de que se trate, suele oscilar entre 2 y 4 meses aproximadamente. Es normal que, durante el proceso, el técnico municipal que revisa el proyecto requiera alguna aclaración, modificación o documentación complementaria. 


ESTUDIO TM le ofrece la posibilidad de gestionar la Licencia en su nombre, presentando toda la documentación necesaria en el Ayuntamiento, y evitándole muchos paseos y trámites que a veces resultan engorrosos. Estamos en comunicación con los técnicos que tramitan el expediente, agilizando el proceso al máximo y contestando a los posibles requerimientos de forma inmediata.

Para la elección de la empresa constructora, es conveniente solicitar varias ofertas. Por supuesto, es importante el precio, pero también hay que tener en cuenta otras muchas cosas, como, los plazos de ejecución, las condiciones de pago, garantías, etc. Es fundamental seleccionar una empresa solvente y con experiencia, ya que si no la obra de su casa puede convertirse en una pesadilla.

Si va a necesitar financiación para la construcción de su vivienda, este es el momento de solicitar al banco lo que se conoce como “préstamo autopromotor”. Le van a solicitar una copia del proyecto técnico y de la licencia de obras, así como la documentación registral del suelo. Es importante que valore las condiciones que le ofrecen las distintas entidades, ya que los costes financieros son un capítulo importante a tener en cuenta.

En este momento se puede realizar la Declaración de Obra Nueva de la vivienda, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad como en construcción. En caso de solicitar financiación externa, la DON se realizará de forma obligatoria en el momento de formalizar el préstamo hipotecario.

Por fin va a comenzar la obra de su vivienda. Para que todo se desarrolle correctamente, es fundamental la planificación y la correcta definición inicial de los trabajos a realizar, así como un seguimiento continuo de la obra.

Antes de comenzar la obra, debe informarse de sus obligaciones y responsabilidades como promotor de la misma. Aunque la ley no lo exige para autopromotores que no vayan a enajenar su vivienda durante un período de diez años, se debe estudiar la posibilidad de contratar un seguro decenal de daños en la edificación, ya que si este seguro no se contrata antes de iniciar la obra luego resulta muy complicado hacerlo, y se pueden plantear problemas a la hora de vender la vivienda, ya que se requiere una renuncia expresa al mismo por parte del comprador y aun así hay registradores que ponen problemas para inscribir la compraventa.

También puede ser interesante la contratación de un seguro de responsabilidad civil que cubra las posibles responsabilidades del promotor durante la obra, en caso de ocurrir algún siniestro, daños a terceros, etc.

En el proceso de construcción, intervienen diferentes técnicos: un arquitecto, que realiza la Dirección de Obra, un arquitecto técnico, que realiza la Dirección de Ejecución de la Obra, la Coordinación de Seguridad y Salud y el Control de Calidad, esto obliga a contratar una OCT. Estos técnicos deben supervisar la ejecución de los trabajos por parte de la constructora, a fin de que se ajusten al proyecto redactado, así como que las medidas de seguridad y salud en la misma cumplen lo establecido por la normativa vigente.

Se realizan visitas a la obra con regularidad, normalmente de forma semanal, realizando todas las visitas que sean necesarias para la correcta supervisión de la obra según el ritmo de la misma, e informando al propietario de cuantas eventualidades producidas en la misma deba conocer. Si durante la realización de la obra surgen imprevistos o variaciones, realizamos las modificaciones necesarias en el proyecto redactado, teniendo así en todo momento actualizada la documentación de la obra realmente ejecutada.

Por último es importante que conozca todos los documentos que deben redactarse y firmarse relacionados con la obra, derivados de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación). En numerosas ocasiones, en las obras de viviendas unifamiliares se omite parte de esta documentación (acta de inicio y replanteo de obra, acta de recepción provisional/definitiva de la misma…) y puede ser muy útil en caso de cualquier problema o reclamación.

Una vez emitidos los certificados finales de obra por los técnicos correspondientes, debemos solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, que es necesaria para inscribir la obra terminada en el Registro de la Propiedad y para solicitar los suministros (agua, luz…) definitivos de la vivienda. El Ayuntamiento inspeccionará las obras realizadas, para verificar que se corresponden con la Licencia de Obras concedida.

Se debe realizar la Declaración de Obra Nueva, si no se ha hecho previamente, o el Acta

Final de Obra en caso de haberse declarado la obra en construcción, e inscribirlas en el correspondiente Registro de la Propiedad, así como dar de alta la construcción en el Catastro. 

Una pregunta muy frecuente a la hora de plantearse el diseño y construcción de su casa es: ¿cuánto tiempo voy a tardar en tener mi casa terminada?


Las actuaciones previas, al inicio de la obra (redacción de proyecto, tramitación de licencia, etc.) suelen tener una duración mínima de 3 meses y máxima de 6 meses, aunque pueden existir diversas circunstancias que modifiquen estos plazos. La duración de la obra de una vivienda unifamiliar suele oscilar entre 1 año y 1 año y medio, aunque pueden existir grandes variaciones dependiendo del tamaño y complejidad de la vivienda. Por tanto, podríamos decir que la duración normal de todo el proceso, desde el inicio hasta que su vivienda está lista para ser ocupada puede oscilar entre 1 y  1,5 años.

En ESTUDIO TM mejoramos cualquier oferta que el cliente haya recibido a no ser que estimemos que son unos honorarios “temerarios” y además  en el caso de que nuestra empresa constructora fuese la adjudicataria de la contrata de las obras, los honorarios se reducirían en un % que se especifica en cada presupuesto.

La información que le facilitamos es orientativa y estaríamos encantados de poder participar en participar en su proyecto, por lo que le ruego que nos tenga en consideración a la hora de participar en la construcción de su vivienda.

Esperamos que esta información previa le sea de utilidad y una vez más estamos a su disposición sin ningún compromiso ni coste para resolver cualquier duda que tenga.

.posterior.


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